新冠肺炎疫情使2月楼市成交量几乎跌至冰点。克而瑞监测的27个重点城市2月整体成交仅240万平方米，环比降幅高达83%，同比下滑77%，创下有史以来最大跌幅。
其中，宁波、重庆、武汉，2月均为零成交。武汉可以理解，为何重庆、宁波也零成交?
部分城市2月楼市零成交
克而瑞数据显示，2月份4个一线城市楼市总成交仅为29万平方米，环比下跌82%，同比下降73%。其中广州的跌幅最为显著，虽然供应小幅放量，但因经历了去年年末需求的集中释放，叠加疫情严峻，成交同环比跌幅均达到90%。
此外，宁波、重庆、西安、南宁、大连、武汉等城市单月成交量的同比跌幅均大于90%。
二三线城市下跌幅度略高于一线城市，总成交211万平方米，同环比分别下降了78%和84%。从绝对量层面看，仅成都、南京、郑州成交量超过20万平方米，多数城市2月成交量不足10万平方米。尤其是宁波、重庆、武汉，2月均为零成交。
事实上，2月份的真实成交情况可能比数据更“惨烈”。同策集团首席分析师张宏伟分析，“在2019年12月份和今年1月进行的一部分交易，在2月份完成网签，甚至有些几个月前交易的高价项目仍然没有网签，因此240万平方米网签数据剔除这些因素后，真实的下行程度比数据更严重，可以说是有史以来最严重的一次。”
张宏伟表示，“此前即使由于政策调控，市场也是进行正常的调整，哪怕2008年金融危机之下，整个楼市的交易也未出现如此低迷。一方面本轮楼市小周期已经处在调整过程中，再遭遇疫情的影响，使得交易暂停。”
值得注意的是，成都、郑州等中西部城市出现放量，2月份两城累计成交量为67万平方米，占比总体成交量高达28%。同时，虽然总体城市全线下跌，但是东南沿海情况普遍好于内陆城市，如苏州、无锡、常州、福州、合肥的成交量仍能保持在10万平方米左右，购房需求缓慢而相对平稳释放。
“按照我们研究的结论，最快一季度、最慢二季度会楼市出现定向“宽松”的措施，现有政策还不能算严格意义上的‘宽松’，真正的变化趋势应该会在二季度出现。随着疫情的影响减少直至消失，市场复苏也会在二季度有所展现，届时楼市的整体政策会转向定向宽松。”张宏伟认为。
首个宣布降薪的地产公司出现
房地产是对现金流极度依赖的行业。其中，传统住宅开发商对销售现金流严重依赖，商业地产则更依赖运营现金流。新冠疫情爆发以来，房地产销售规模近乎腰斩，各大商场、购物中心的客流量和销售情况同样大幅下滑，这给开发商和运营商带来较大影响。
同时，由于国内融资环境仍然偏紧，今年1-2月，房企融资额度大幅缩减，进一步加剧了资金压力。
2月27日，凯德集团率先宣布，董事会和高管层自愿降薪，其董事费和基础薪资将从4月1日起降低5%-15%。所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪。其他员工不受影响。此举措将在6个月之后或者疫情平稳后重新评估。
凯德也成为首个宣布降薪的房地产公司。凯德方面表示，随新型冠状病毒肺炎(COVID-19)疫情的爆发和持续，凯德的众多利益相关者和合作伙伴都深受影响，特别是在中国和新加坡，疫情的影响程度将取决于疫情会持续多长时间。
中小房企的情况更不乐观。近日，一家名为中迪禾邦的四川房企被曝无力支付2020年1月和2月的工资，要求员工主动离职，并延期领取工资。
四川房地产业人士向21世纪经济报道证实了这一消息，该企业的资金状况一直不甚乐观，去年就已开始优化人员。疫情暴发加剧了这一局面。据机构统计，去年中迪禾邦的销售规模不足150亿元，项目主要分布在四川、重庆。
多个受访者指出，“降薪潮”实际上已经在房地产业蔓延开来，目前受影响的主要是一季度乃至上半年的奖金。如果公司的销售能在疫情后迅速恢复，不排除以其他形式补发工资的可能。但这种希望比较渺茫，相反，一些从业者认为，如果情况恶化，裁员现象可能会加剧。
代理公司的薪资待遇也受到了疫情影响。近日，中原地产东莞分公司员工被曝将签署声明，表示受疫情影响，公司业务几乎处于停滞状态，企业的生存面临巨大困难，员工主动放弃2020年2月全部工资。
中原地产并未在官方回应这一消息。但多位从业者认为，代理行业的工资主要来自于销售提成，在销售受影响的情况下，代理行业薪资下滑是必然结果。
另据了解，受疫情影响，不少代理公司都对薪资待遇做出调整，主要方式为在疫情期间对基本工资进行打折发放，或暂停发放。其中，中小代理公司的调整幅度要强于大型代理公司。
疫情对房地产的六大影响
疫情将如何影响房地产，近期，北京师范大学教授钟伟发表了一下观点：可能性之一，是涉房政策并无实质变动。房住不炒和长效机制仍是主基调。但在保持既有政策大框架不变的背景下，出于维系经济增长和扩大实物商品消费之需，楼市落地政策将中性偏松。考虑到新冠肺炎疫情致死者多数为老人，以及城市老旧小区缺乏可靠的医疗、消防通道和设施，对大都市核心区的危改旧改可能会有所加速。
可能性之二，是2020楼市全年偏暖，原因在于疫情对供需冲击的不对称。疫情逐渐消退之后，人们的购房需求仍将大致维持正常。但多重因素抑制了供给，尽管冬季和春节传统上是施工淡季，但环保要求、成品交房要求叠加疫情带来的复工延迟，难免带来房屋交付量和可售量的缩减。大致正常的需求面对相对缩水的供给时，楼市大致能相对温暖，但不同于2018和2019年的量跌价升，2020年的销售金额将略减。非典之后的房价飙升，与其说是非典所致，不如说是土地招拍挂政策起了作用。新冠肺炎疫情后楼市不太会复制非典后的走势。
可能性之三，是区域布局的再调整。疫情之后的资本和产业迁徙难免，同样地，未来楼市重要的区域市场也将更多地集中于政府治理能力相对较好、营商环境相对较好、医疗教育养老等民生服务相对较好的城市。16座千万人口以上的大都市可能会出现有限的郊区化迹象，核心区超高容积率综合体有所退潮，绿色和健康住宅升温难免。同时，第二居所概念也将得到普及。这使得大都市建成区面积加速扩张，而东南沿海二三线城市更受关注。
可能性之四，商办物业REITS升温。疫情不仅使商办物业几乎停摆，其实也是线上消费和街区商业的强行普及，更对后续商办和公共场所新风系统等改造升级提出了挑战。有些国人过于频繁的社交活动或许会有所收敛。这些都对自持商办的回报率有抑制，加之开发企业对激进财务和销售策略的收敛，都有可能使他们对商办物业的REITS，尤其是过户型REITS的热情有所升温。
可能性之五，是物业管理和街区商业崛起。疫情之中人们对物业服务给出了不同的评价。城市中优质物业服务的重要性得到了普遍认同，出行限制也使得解决最后一公里的街区商业重要性上升，大型综合商超或略降温。资本市场已充分表达了对物管类企业所受的青睐。
可能性之六，是康养医养物业发展迎来机遇。在社区医院和家庭医生还难以得到国人的广泛认同之前，如何关注老年群体的健康和医疗始终是难题，此次疫情凸显了50岁以上，尤其是75岁以上群体如何获得及时医疗介入的难题。这有可能提升即将步入老年、有付费意愿的中高收入群体对集中式康养医养的认可度。可以看出，疫情给一些物业带来了机遇。
疫情总会过去，我们从中吸取了怎样的教训和进行了怎样的思考?从脊髓灰质炎到甲肝，从非典到新冠，国人面临各种公共卫生事件的严酷考验。太阳也总是会如常升起，但一些人已永远远去，不能再在阳光下悠然，人们不应该什么教训也没有记住。
来源：21财闻汇、21世纪经济报道、每日经济新闻
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